La Ley Orgánica 1/2025, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 3 de enero de 2025, introduce medidas de eficiencia en el Servicio Público de Justicia y también introduce cambios en la regulación de los alquileres turísticos. Esta modificación incluye una nueva regulación para el alquiler turístico en comunidades de propietarios, que entrará en vigor el 3 de abril de 2025. A partir de esa fecha, se aplicará un nuevo régimen para el arrendamiento de viviendas turísticas y vacacionales en comunidades de propietarios, lo que implica una reforma de la Ley de Propiedad Horizontal.
Según la nueva normativa, para llevar a cabo un arrendamiento turístico o vacacional, conforme a la normativa sectorial de turismo, será necesario obtener previamente la aprobación explícita de la comunidad de propietarios. Esta aprobación debe ser formalizada mediante un acuerdo adoptado en junta de propietarios, con el voto favorable de al menos las tres quintas partes de los propietarios, que además representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría será suficiente incluso si el acuerdo implica una modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Es importante destacar que la normativa excluye situaciones de hecho que hayan sido consentidas por la comunidad; en estos casos, no se podrá considerar más que una tolerancia por parte de los propietarios. Además, el arrendamiento turístico debe ajustarse a las condiciones que establece la normativa sectorial turística, lo que implica que el propietario deberá cumplir con los requisitos y condiciones establecidas en cada ámbito territorial.
En caso de que un propietario realice la actividad de alquiler turístico sin contar con la aprobación expresa de la comunidad, el presidente de la comunidad, por iniciativa propia o de cualquier propietario o ocupante, deberá exigir el cese inmediato de dicha actividad. Además, podrá iniciar las acciones legales correspondientes para hacer cumplir esta norma.
Régimen transitorio para propietarios previos a la ley
Se establece un régimen transitorio para los propietarios que ya estuvieran llevando a cabo actividades de arrendamiento turístico antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025. Estos propietarios podrán continuar con la actividad siempre y cuando hayan cumplido con la normativa sectorial turística vigente antes de la ley, es decir, siempre que hayan obtenido las licencias y autorizaciones correspondientes de las autoridades competentes.
Por el contrario, aquellos propietarios que hayan realizado arrendamientos turísticos sin las licencias necesarias, es decir, sin ajustarse a la normativa turística, deberán cumplir con los requisitos establecidos por dicha normativa y solicitar la aprobación de la comunidad de propietarios, incluso si la actividad ya se había estado desarrollando previamente. Esta norma no afectará a los propietarios que ya disponían de las licencias pertinentes antes de la entrada en vigor de la ley, los cuales podrán continuar con su actividad sin necesidad de obtener nueva autorización, siempre que cumplan con la normativa vigente.
Modificaciones en la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal se realiza mediante la Disposición Final Cuarta de la Ley Orgánica 1/2025, y modifica varios artículos de la ley original. Las modificaciones son las siguientes:
- Modificación del artículo 7: Se añade un apartado 3, que establece que cualquier propietario que quiera realizar la actividad de arrendamiento turístico debe obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, conforme a lo dispuesto en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Si la actividad se realiza sin dicha aprobación, el presidente, o cualquier propietario, podrá requerir el cese inmediato bajo apercibimiento de acciones judiciales.
- Modificación del artículo 17: El apartado 12 se modifica para especificar que el acuerdo para aprobar, limitar o prohibir el arrendamiento turístico debe contar con el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios, que representen también las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta mayoría también se aplicará para la adopción de acuerdos sobre cuotas especiales de gastos o incrementos en la participación de los gastos comunes de la vivienda, siempre que no supongan un aumento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.
- Disposición adicional segunda: Se añade una nueva disposición que establece que los propietarios que ya estuvieran realizando actividad de arrendamiento turístico antes de la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, siempre que se hayan adherido a la normativa sectorial turística, podrán continuar con dicha actividad bajo las condiciones y plazos establecidos por dicha normativa.
Estas modificaciones apuntan a una regulación más estricta y clara de los alquileres turísticos, especialmente en comunidades de propietarios, buscando equilibrar los intereses de los propietarios, la comunidad y los turistas, al mismo tiempo que se asegura el cumplimiento de la normativa sectorial aplicable.
